不動産信託契約

1. 不動産信託契約とは、
(1) 不動産信託契約とは、不動産の所有者が委託者となって受託者に不動産を信託して移転し、受託者は受益者のために不動産の管理処分を行い、そこから生じる利益を受益者に交付することを合意する契約です（信託法1条参照）。
(2) ひとくちに不動産信託契約といっても、様々な形態で利用されています。
　たとえば、不動産所有者が海外出張等で長期に留守にする場合に、親戚や知人に所有権を信託譲渡し、管理を任せるための利用などが伝統的ですが、最近マスコミ等で取り上げられる機会が増えているのが、不動産の証券化に関連して、不動産信託契約が利用される場合です。
　以下では、このような利用形態の場合に絞って、ご説明します。

2. 不動産管理処分信託契約の特徴
　不動産の証券化を実現する一方法として不動産信託契約が利用される場合、具体的には、不動産所有者が委託者となり、受託者（通常は信託銀行）との間において不動産管理処分信託契約を取り交わすことになります。
　不動産管理処分信託契約を締結することによって、信託受益権、すなわち委託者から受託者に対する信託財産に関する権利が発生し、これを譲り受けたSPCが信託受益権を裏づけとして証券を発行するという枠組みを作ることが可能となるのです。
　このように、不動産管理処分信託契約は、不動産の証券化を実現するための要となる、重要な契約であるといえます。

3．不動産管理処分信託契約の内容と注意事項
　不動産信託契約は、前述のとおり、「不動産管理処分信託契約書」として契約を締結することが通常となっています。
　その内容としては、主に以下のような事項が規定されます。
(1) 当事者の特定
　信託契約の基本的当事者である、委託者、受託者、受益者を定めます。
　不動産の証券化に関して信託契約が締結される場合、まずは不動産所有者が「当初委託者」兼「当初受益者」となることが通常であり、信託受益権の買主については「新受益者」として、その者との法律関係も信託契約に盛り込むことが広く行われています。
(2) 信託の目的となる財産の特定
　信託の目的となる不動産（土地、建物、附属設備や施設等）や金員等、信託の目的となる財産を明確に特定する必要があります。
　この点、信託契約締結後、新たに附属設備等が建築される場合に備えて、これに対処する規定を予め定める場合もあります。
(3) 信託期間
　信託期間とともに、信託期間を延長する場合の手続等についても定めることが通常です。
(4) 信託不動産の運用・管理
　信託財産の運用・管理につき、受益者は受託者に対する指図を行うことができることが明確に規定されています。
　なお、通常は信託銀行が受託者となるため、不動産の日常的な運営・管理については、プロパティ・マネージャー（PM）に管理業務を委託することになります。
(5) 瑕疵担保責任
　瑕疵担保責任については、委託者及び受託者に対する受託者の責任を原則として免責する規定が設けられます。
　また、当事者間の合意によっては、当初委託者等につき、免責規定をおく場合も考えられます。
(6) 表明保証責任
　契約主体が存在すること、契約締結にあたり適法な社内手続を履践していること、当初委託者が信託不動産を所有し建物賃借権を除くいかなる負担も存在しないこと、境界の確定、建築に関する一切の法律違反のないこと等の様々な事項の真実性や正確性につき表明し、これを保証する規定を設ける例が一般的です。
　これに関連し、目的物件の現状や法律関係につき詳細に調査した「不動産調査概要書」を別途作成し、不動産管理処分信託契約書に添付する場合もあります。
　不動産信託契約に限らず近時の契約においては、事後のトラブルを未然に防ぐため、表明保証責任につき詳細に定める事例が次第に増えてきております。
(7) 受益者の一定の行為の制限
　受益者が、受益権を譲渡や質入れその他の方法により処分する場合には、受託者の事前の書面による承諾が必要とされます。
(8) その他
　契約締結時の必要書類（特に社内での議事録等）、契約の解除事由、損害賠償請求、危険負担、不可抗力による罹災の場合の処理、管轄の合意、当事者間の特約等を記載する場合があります。

　この不動産信託契約につきましても、遠慮なく当事務所にご相談下さい。