定　期　借　家　権　

1.定期借家契約の概要
(1) 定期借家契約とは
定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により、更新することなく契約が終了する借家契約をいいます。従って、借家契約が期間満了した際、賃貸人、賃借人双方の話し合いにより再度契約を締結しない限り、賃借人はその借家を退去せざるをえません。
(2) 従来の借家契約
従来の借家契約では、期間を定めても、更新を拒絶するには正当事由(自己使用の必要性、立退料の提供等)がない限り家主の方からの借家契約の更新の拒絶はできず、自動的に借家契約が更新されることとなっていました。
また、特約で更新しない旨を定めても、賃借人に不利な条項として無効とされていました。
(3) 定期借家契約の対象物件
住宅の他、店舗などの事業用建物にも適用されます。
(4) 施行日
平成 12年 3月 1日
(5) 選択の自由
平成 12年 3月 1日以降、新たに借家契約を締結する場合、賃貸人、賃借人の話し合いにより、従来型の借家契約か又は定期借家契約のどちらかを選択できることになりました。

2.定期借家契約を締結する際の注意
(1) 書面による契約
定期借家契約は必ず公正証書等の書面による必要があります。
(2) 書面を交付した説明
また、契約書とは別に「この契約は更新がなく期間満了により賃貸借が終了する」旨を記載した書面をあらかじめ交付し説明をする必要があります。この書面の交付を怠ると、契約の更新がない旨の定めは無効となり、従来の借家契約となってしまうので特に注意が必要です。

3.定期借家契約の終了に際しての注意点
(1) 定期借家契約の期間が 1年以上であるときは、期間満了の 1年前から 6か月前までの間(「通知期間」といいます)に、賃貸人が賃借人に対して期間満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をすることが必要となります。
(2) もっとも、建物の賃貸人が通知期間経過後に賃借人に通知した場合には、賃貸人はその通知の日から 6か月を経過すれば賃借人に対して賃貸借契約の終了を主張できます。

4.借家人側からの定期借家契約の中途解約
居住用建物 ( 200平方メートル未満)の定期借家において、借家人が転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情により建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときには、建物の賃借人は解約の申し入れをすることができます。その場合は、建物の賃貸借は解約申し入れの日から 1か月を経過することにより終了します。
なお、これ以外の内容による特約を結ぶこともできますが、その内容が賃借人に不利となる場合 (例えば中途解約の申し入れを3か月前とする等)には無効となりますので注意が必要です。

5.従来の借家契約を定期借家契約に切り替えできるか
(1) 平成 12年 3月 1日以前に締結された建物賃貸借契約については、従来の借家契約となります。(従来の借家契約との比較表)
(2) 居住用の建物につき、平成 12年 3月 1日より以前から賃貸借契約を締結している場合、当分の間は定期借家契約に切り替えることはできませんので注意が必要です。この当分の間がいかなる期間を示すのか明らかではありませんが、少なくとも定期借家権が一般に知られ、借り主に誤解を生じなくなるまで杜会に定着することが必要となるのではないかと考えられています。
居住用の建物については、従来の借家契約を一旦合意解除して、新たに定期借家契約を締結することもできませんのでこの点についても注意する必要があります。
(3)居住用以外の建物(事業用)については、従来の借家契約を一旦合意解除して、新たに定期借家契約を締結することが可能です。なお、この再度の契約もやはり定期借家契約なのですから、新規の定期借家契約を締結する際の手続きと同じ手続きが必要となりますので注意が必要です。具体的には、公正証書等の書面による契約の締結と更新がなく期間満了により契約が終了する旨の書面による説明が必要となります。

6. 借地借家法38条2項の説明書面と最高裁判所平成22年7月16日判決

最高裁判所 平成22年7月168日判決

借地借家法38条2項の説明書面の交付があったとした原審の認定は、経験則又は採証法則に反するとして、原判決を破棄して差し戻した。

1. 事案の概要
H15年－定期建物賃貸借契約公正証書を作成：説明書面を交付して説明したことを相互に確認する条項あり。ｂｕｔ、現実の説明書面の交付の証拠はなし。

2.	第1審－	本件公正証書の説明書面の交付は形式的なもので、定期建物の賃貸借ではないとして、原告の請求を棄却し、被告の請求を認容。
	原 審－	本件公正証書に説明書面の交付を確認する条項があり、本件賃貸借は定期建物賃貸借であるとして、原告の請求を認容し、被告の請求を棄却。

3. 本件最判－原判決を破棄して、東京高裁へ差し戻した
　本件公正証書には，説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認した旨の記載もある。しかし，記録によれば，現実に説明書面の交付があったことをうかがわせる証拠は，本件公正証書以外，何ら提出されていないし，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことについて，具体的な主張をせず，単に，上告人において，本件賃貸借の締結時に，本件賃貸借が定期建物賃貸借であり，契約の更新がなく，期間の満了により終了することにつき説明を受け，また，本件公正証書作成時にも，公証人から本件公正証書を読み聞かされ，本件公正証書を閲覧することによって，上記と同様の説明を受けているから，法38条2項所定の説明義務は履行されたといえる旨の主張をするにとどまる。
　これらの事情に照らすと，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく，それにもかかわらず，単に，本件公正証書に上記条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認していることのみから，法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定は，経験則又は採証法則に反するものといわざるを得ない。


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